Hyresförhandling

Vi företräder fastighetsägare i hyresförhandlingar och hjälper er att hitta hållbara lösningar som stärker affären. Oavsett om det gäller omförhandling av hyror och villkor, anpassning till bruksvärdeshyra eller representation i förhandlingar erbjuder vi strategiskt stöd genom hela processen. Utöver praktiskt förhandlingsstöd erbjuder vi även utbildningar inom hyresjuridik och förhandling, från grundläggande kurser till skräddarsydda utbildningar.

Vad ingår i en hyresförhandling?

Hyran för bostäder förhandlas varje år och hyresförhandlingen är en omfattande process. Det kan därför vara bra att ta hjälp av en erfaren hyresförhandlare som ger dig bästa möjliga resultat i förhandlingen. Våra hyresförhandlare kan bland annat hjälpa dig med att

• årligen förhandla om en generell hyresjustering
• genomföra hyresförhandlingar med anledning av standardförbättrande åtgärder
• genomföra bruksvärdesprövningar för att bedöma skälig hyra
• genomföra hyresförhandlingar för att justera hyresnivån till en skälig bruksvärdeshyra
• företräda i hyresnämnden i hyressättningsärenden. Läs mer om hur vi bistår fastighetsägare i hyresjuridik för bostäder.

Vad är en hyresförhandling?

För bostäder bestäms hyran inom ramen för det s.k. bruksvärdessystemet. Hyressättningen baseras på ett antal bruksvärdesfaktorer, som exempelvis fastighetens och lägenhetens standard, utrustning i lägenheter och gemensamma utrymmen som tvättstugor, trapphus och gårdar. Även läge, så som tillgång till kollektivtrafik och avstånd till centrum, är bruksvärdesfaktorer. Baserat på dessa faktorer ska likvärdiga lägenheter ha lika hyra.

Förhandlingen om den årliga justeringen av hyresnivån är, till skillnad från bruksvärdeförhandlingen, inte reglerad i lag. Det saknas därför en oberoende instans dit parterna kan vända sig om man inte hittar en uppgörelse. Det ger Hyresgästföreningen en mycket stark position eftersom de inte har något intresse av att det blir en hyreshöjning. Det är därför viktigt att välja en erfaren förhandlingskonsult som har tillgång till de nycklar som krävs för att komma vidare i en låst förhandlingsposition.

I de flesta fall finns det en förhandlingsordning tecknad för fastigheten och då sker förhandlingen med Hyresgästföreningen som motpart och hyresvärden företräds ofta av ett ombud som har kunskap om bruksvärdessystemet och de formella krav som ställs samt erfarenhet för att kunna bedöma en skälig bruksvärdeshyra.

En förhandlingsordning gäller för fastigheten även om en ny fastighetsägare förvärvar fastigheten eller det fastighetsägande bolaget. Förhandlingsordningen upphör dock att gälla om det är färre än tre bostadshyresrätter kvar i fastigheten. Om det saknas förhandlingsordning för fastigheten måste hyresvärden istället begära en villkorsändring direkt mot den aktuella hyresgästen som aktivt måste acceptera en hyreshöjning för att de ska bli giltig. Här finns mycket formalia att förhålla sig till och vi hjälper er såklart även denna typ av förhandlingar.

Hur fungerar en hyresförhandling?

Själva förhandlingarna påbörjas genom att hyresvärden påkallar förhandling, dvs. meddelar sitt krav på hyreshöjning till Hyresgästföreningen. Därefter inleds en förhandling. Under förhandlingen får båda parter möjlighet att lägga fram sina argument för hyressättningen.

Målsättningen är att förhandlingarna ska avslutas med en överenskommelse så snart som möjligt men dessa brukar ofta bli långdragna eftersom det oftast bara är hyresvärden som har något att vinna på att man träffar en snabb överenskommelse. I de fall parterna inte kommer överens går ärendet vidare till hyresnämnden för en bruksvärdesprövning.

Hyresförhandling för lokaler

Den svenska lagstiftningen för lokalhyra är omfattande och innehåller flera krav gällande hyressättningen. Även om parterna har stor frihet att avtala om hyresnivån innehåller hyreslagen regler som innebär att hyresvärden inte har rätt att kräva en hyra som överstiger marknadsmässig hyra och hyresgästen har dessutom rätt till skadestånd om hyresvärden kräver en hyra som överstiger marknadsnivån eller om de begärda villkoren på något annat sätt är oskäliga.

För att bedöma om en hyra är marknadsmässig eller om ett hyresvillkor är oskäligt krävs omfattande erfarenhet av hyresförhandling och en fastighetsägare gör därför klokt i att anlita en erfaren konsult för att undvika av formella eller oavsiktliga misstag som kan bli mycket kostsamma. Läs mer om vårt arbete med hyresjuridik för lokaler.

En hyresförhandling gällande lokaler påminner i övrigt om en förhandlingen med en bostadshyresgäst. Skillnaden är dock att avtalsfrihet råder i mycket större utsträckning och detta blir extra tydligt när nya lokalhyresavtal ingås då riskerna är förhållandevis begränsade.

Problem uppstår dock ofta när hyran eller hyresvillkoren ska omförhandlas då fastighetsägaren måste vara väl insatt i vad som utgör marknadshyra för den aktuella lokaltypen och läget på orten, dvs. lite som en bruksvärdesprövning fast utifrån ett kommersiellt perspektiv.

Samma sak gäller om hyresvärden vill säga upp hyresgästen för avflyttning. Då finns det flera lager av skyddslagstiftning att ta hänsyn till och inte sällan trampar ivriga och självsäkra hyresvärdar fel i dessa sammanhang.

Uppsägning och förhandling av hyresavtal

Vi har erfarenhet av hundratals uppsägningar för villkorsändringar och avflyttning och vi leder dig steg för steg, från uppsägning för villkorsändringen eller avflyttning till en ny verkställd hyra eller avflyttning, och om det krävs, vidare till förhandling eller tvist. Du får färdiga underlag, tydliga tidslinjer och en dedikerad jurist som samordnar processen och säkerställer att formkrav, delgivning och att tidsfrister följs.

Hyresförhandling för en bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening kan äga hyresrätter och måste gentemot sina hyresgäster följa samma lagar och regler som gäller för alla hyresvärdar. Styrelsen i en bostadsrättsförening har ett ansvar för att tillvarata föreningens ekonomiska intressen, som bland annat innebär att tillse att man tar ut en korrekt hyra och tillser att den följer den allmänna hyresutvecklingen.

Föreningen kan dock bli återbetalningsskyldig och få skadeståndskrav om den kräver en olovlig hyreshöjning. För att undvika detta kan det vara bra att ta hjälp av våra hyresförhandlare som har erfarenhet av och kunskap om hyresförhandling. Läs mer om bostadsrättsjuridik här.